February 18, 2010
[サイモンプロパティーズ] ゼネラルグロースへの警告書を公開
サイモンがゼネラルグロースに買収をオファーをしたということは一昨日書きました。その翌日となる昨日はゼネラルグロースあてに、"早く決めないと買ってあげないぞ、または敵対的な買収に走るぞ"という内容の警告書を送りこれをメディアに公開しました。
細かいのではしょりますが、要はしびれを切らしたぞということで、公開して注目を浴びることで決断を促そうとしているのでしょうね。
どうやら他にも買収オファーしている企業がいるようで、サイモンのこの公開通知書は戦術的なものと見るのが妥当のようです。
資料によるともし買収が成立すると、ショッピングセンター市場の約3分の1、売上高上位319センターの50％を占めることになるようで、デベロッパー業界も寡占化が大きく進むことになり、ゼネラルグロースがどう動くのかに大きな注目が集まっています。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 6:37 PM | | トラックバック (0)
February 16, 2010
[サイモンプロパティーズ] ゼネラルグロースに１００億ドルで買収オファー
こんな記事を12月にエントリーしました。
[ゼネラルグロース] 年内にも破産法適用から外れる見通し
年内にも手続きが終了するとその時は言われていたのですが、どうやらまだ裁判所の管理下にあるようなんですね。
この会社に対してサイモンが買収を提案しました。総額は100億ドルですから、日本円にすると1兆円規模の大きなディールとなります。
サイモンは買収提案をずいぶん前からしていたそうなのですが、ゼネラルグロースが決断せず、公開オファーに切り替えたといういきさつがあるようです。
サイモンは業界1位、ゼネラルグロースは2位、この二社がくっつくと巨大なショッピングセンター・デベロッパーが誕生することになります。
ちなみにゼネラルグロースの無担保債権者はこのオファーに賛成しているけど、株主は提案価格の引きあげを主張しているようで、今後ゼネラルグロースがどう動くのかは予断を許しません。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 6:59 PM | | トラックバック (0)
December 3, 2009
[ゼネラルグロース] 年内にも破産法適用から外れる見通し
4月に倒産したゼネラルグロースが連邦破産裁判所に債権計画書を提出、年内にも手続きを終えて破産法管理下から外れる予定であることが分かりました。
資料によると、97億ドルにのぼる不動産ローンの支払い期限を金融企業との交渉で伸ばしたようです。ただまだ52億ドルが残っていて、これについてはまだ交渉中となってます。
両方合わせると149億ドル、日本円にすると1兆円を超えるローンの支払いを延期するわけです。
倒産時点での資産総額は296億ドルで、負債総額は273億ドルでした。
倒産時のエントリーです。
大手モールデベロッパーが倒産
ちなみに業界1位のサイモンが買収に興味を持っているようで、これからまだ動きがありそうです。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 3:21 PM | | トラックバック (0)
September 14, 2009
[ティファニー] Ｈ＆Ｍの出店をめぐってショッピングセンターを提訴
ロサンゼルスのセンチュリーシティにウェストフィールドというショッピングセンターがあります。、ビバリーヒルズを中心とした高所得層がターゲットなので、高価格帯のリテーラーが多い。
ここに出店しているティファニーが、近くに開店を予定しているH&Mの出店がリース契約に違反しているとしてウェストフィールドを相手取って提訴しました。LAタイムズが報じています。
ラグジュアリーではない価格帯を持った小売企業が一定距離内に出店しない、という契約をウェストフィールドと結んでいて、これに違反しているというわけです。
この条件の根拠はイメージダウンですね。
リース契約には業界標準というものはあるのですが、いろいろな条項が存在してほとんどは小売企業対ショッピングセンターでカスタマイズされます。強い小売企業ですと空室が全体の何パーセントまでというような条項付けたり、今回のティファニーのように自分と合わない価格帯の小売企業は近くに来てはいけない、というようなものをつけることができる。
リース料も交渉次第ですから、強い小売テナントは安く入れたりする。
この提訴は、おそらくリース料値下げ交渉の材料にするのだろうと思います。
いまは空室率が上昇して需要と供給のバランスが崩れ小売側が強くなっていますから。
でもH&Mの集客力はバカにできませんね。
ティファニーも恩恵を受ける可能性は高い。
駆け引きの始まりといったところでしょう。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 1:40 PM | | コメント (0) | トラックバック (0)
May 22, 2009
[ショッピングセンター] 増加するデッドモール
客が来ないデッドモールが静かに増えているという興味深い記事を、本日のWSJ誌が掲載していました。
◇3月31日末時点での12ヶ月間でモールテナントの既存店成長率はマイナス6.5％だった。
◇最大手サイモンプロパティのマイナス7.3％が大きく響いた。
◇デッドモールは現在84ヶ所、年内には100ヶ所となるだろう(2006年には40ヶ所だった)。
ここで言うデッドモールとは、営業はしているんだけど単位面積あたりの売上高が極端に落ち込んでいるケースのことで、具体的には250ドル/sqf以下を尺度としています。
(業界平均値は381ドル/sqf)
大型のショッピングモールはファッションを中心とした買い回り業態が集合しています。ですから景気に左右される度合いが大きい。衣料専門チェーンが軒並み数値を落としていて、これがモール経営を直撃しているわけです。
ゼネラル・グロースの倒産がこれを象徴しています。
抜け殻となった大型モールってつぶしがなかなか効かないんです。
でかいですから他業態への転換が難しい。全面改装して今風に直せればいいけど大きな投資が必要なってしまう。
チェーンストアのように苦戦が表面化しない領域なので、静かに静かに悪化が潜行している印象です。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 11:49 AM | | トラックバック (0)
April 17, 2009
[ゼネラル・グロース] 大手モールデベロッパーが倒産
昨年11月にデフォルトの可能性を示唆していたゼネラル・グロース・プロパティーズが連邦破産法11条の適用を申請して倒産しました。昨年末時点での総資産額は296億ドルに負債総額は273億ドル、今年最初の大型倒産となっただけではなく、流通関連企業としても非常に大きな倒産となりました。
私の資料では、資産ベースで米国小売業界史上最大の倒産はKマートの170億ドルで、これをはるかに超えてます。
所有するショッピングセンター数は200ヶ所以上。最も有名な物件はニューヨークのサウス・ストリート・シーポート、カリフォルニア州ではグレンデール・ギャラリアが有名ですね。
アメリカではサイモンに次ぐ2番目に大きなモール専業の商業不動産企業です。
倒産の根本的な理由は金融クランチですが、遠因は2004年の企業買収にあります。ラウズという企業を113億ドルで買収、かなりの高レバレッジだったようで、そしてこの後に景気が悪化して家賃収入が不安定となり、資産価値も落ち、そして金融クランチで借り換えが簡単にできなくなった。
ただ最大の問題はCMBS(Commercial Mortgage Backed Securities、不動産ローンの証券化商品)にあったようです。140億ドルという全米レベルでも最大規模の残高があって、このうちの5億5,000万ドルが不履行、11億ドルが年内が支払期限という状況だそうです。
CMBSは比較的新しい金融商品であるため金融危機でどうなるかという経験がなかった、というようなことが紙面に書かれていました。
さて今後ですが、負債を整理してこのまま復活すると言うことはないだろうというのが大方の見方です。つまり、解体される可能性が高いだろうと言うことですね。
モールデベロッパー業界にも再編の波がとうとう押し寄せてきました。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 12:22 PM | | トラックバック (0)
April 23, 2008
止まらない建設プロジェクトと上がる空室率
先日こういうエントリーをアップしました。
商業不動産の空室率急増の可能性
新たに入手した情報によると、ショッピングセンターの空室率は確実に上昇するみたいです。
新規ショッピングセンターの総面積は2005年の9400万sqfをピークにして06年、07年と下がってきた。ところが今年は第1四半期で2500万sqfがすでに完成し、年内の完成予定面積を考えると、昨年並みか昨年を越える面積が市場に出回る可能性が高いのだそう。
また新規ショッピングセンターの空室率が年々上昇している。01年の4％からずっと上がり続けていて、03年と04年が6％、05年が9％、06年が13％、07年が22％、となってます。昨年の既存ショッピングセンターも含めた全体の平均値が7.6％だったそうなので、新規物件の場合はすでに3倍ほどの空室率となってる。そして今年はこれがさらに上がって28％程度になるんじゃないかと見積もられてます。
つまり、今年完成するショッピングセンターはいきなり3割程度テナントが入らないということになる。
これは、オーナーとしてはかなりやばいですよね。キャッシュフローレベルが低い企業にとっては、かなり厳しい状況となりそう。
現在リネンズン・シングスが倒産の危機に瀕してます。今週中には・・・ということなんですが、どうなることやら。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 1:34 PM | | トラックバック (0)
March 29, 2008
商業不動産の空室率急増の可能性
今年は小売企業の倒産が91年以来の高水準となるかもしれないそう。91年はアメリカで金融危機が起こったときで、今年はそのとき以上になる可能性があると、不動産関係者が警告しています。
商業不動産の空室率が過去6ヶ月間に5％から7〜8％へアップしているそう。
そしてこの数字が今年末までに10〜12.5％まで上昇するかもしれないとしています。
問題は、不動産の増床ペースがまだ止まっていなくて、昨年並みの小売スペースが今年増えるだろうと見積もられていることにあるんですね。建設プロジェクトは、プロセスが一定レベルまで進んだらなかなか止められませんから。景気が悪化したから、すべて白紙にしましょうとは簡単にいかないわけです。
倒産が増えて撤退する店舗が増える一方、不動産スペースの増床ペースが止まらない。
そのため、空室率が高騰してしまう。
そんなシナリオの可能性が高まっている。
業界メディアに悲観的な見解が増えてきたように感じます。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 3:47 PM | | トラックバック (0)
January 2, 2008
[セントロプロパティーズ] デフォルトの危機で資本売却を検討
明けましておめでとうございます。
今年も皆様にとって、良き年になることを祈念しております。
さて本日のLAタイムズに、セントロプロパティーズというショッピングセンター専業の不動産会社が資本売却を検討しているという話が掲載されていました。オーストラリアで2番目の企業で、米国事業の規模は全米5位だそうです。サブプライム問題によるクレジットクランチ(貸し渋り)が原因だそうで、とすると流通業関連企業の最初の犠牲者となりそうな気配です。
米国事業の大部分は昨年40億ドルで買収したニュープランエクセルというリート(REIT)が占めているのですが、34億ドルに昇る借入れ金の借り換えが進まず、そのうちの一部が2/15にデッドラインを迎えるそう。デフォルトの危機に瀕しているというわけです。
ふと気づいて昨年の業界誌をめくってみたら、このセントロの幹部が特集記事の一面を飾ってました。40億ドルという巨大な買収で一気に大きくなった成長企業としてハイライトされてました
こういうニュースはこれから増えてくるじゃないでしょうか。まずは不動産会社に問題が発しましたが、流通企業にもじわじわ影響が出てくるかもしれません。バブルの波の最後尾でババを引いた会社がこれからデフォルトを起こすことになるわけですが、一方これをたたいて買ってうまく儲けてしまう勝ち組も出てくることと思います。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 3:43 PM | | トラックバック (0)
May 4, 2007
不採算店舗を利益に変える
アルバートソンズの資本売却の相手が、スーパーバリュ、CVS、そして金融グループの3つに分かれていたことはご存知のことと思います。
このうちの金融グループには、バイアウト企業の他にリート(REIT、不動産投資信託)のキムコリアルティが含まれていました。キムコは商業不動産の中でもショッピングセンターに特化した企業ですが、リーシング、デベロッピング、バイアウト、そしてプロパティマネジメントと、すべてのサービスを提供する総合リートです。
アルバートソンズの場合はこのうちのバイアウトで、つまり不採算店舗を買い取り、なんらかの手を施し、可能な限り高く転売してキャッシュ化する、ということをやっているわけです。
このキムコが四半期の業績発表の中でアルバートソンズについて言及、5100万ドルの投資に対して5600万ドルの利益をもたらした、とコメントしています。つまりバイアウトした果実をもう既に手にしたということなわけなのです。そのスピードもさることながら、しっかり利益を出しているということを確認すると、バイアウトが持つ機能というものを再認識せざるを得ません。
利益が出せるなら、なぜスーパーバリュは一緒に買わなかったのだ、という質問があるかもしれません。またはアルバートソンズはなぜ自分でそれをしなかったのだ、という質問もあるかもしれません。
前者について答えると、小売企業にはそこまでのノウハウがないのですね。店をビルドすることはできるが、スクラップすることは難しい。または価値を極大化してスクラップすることはもっと難しい。プロだから利益を出せるというわけです。
後者についても答えは似ていて、他で利益が出ているとなかなか撤退に踏み切れないものなのですね。優良企業のアルバートソンズといえども大量の不採算店舗を抱えていて、スクラップできなかったということです。
この点は、メーカーも同じ。ブランドをどの時点でスクラップするかという明快な基準をあらかじめ持っているメーカーは、ほとんどいないでしょう。
これがバイアウトの価値です。
スチールパートナーズのように口だけ出す投資企業のおかげで日本ではネガティブな印象がとても強いのですが、再生型のバイアウトにはそれなりの機能と価値があるのです。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 12:54 PM | | コメント (0) | トラックバック (0)
February 19, 2007
サイモンがミルズ買収
ミルズが苦戦していることはすでに報じました。
今年の初頭の1月に、カナダのブルックフィールドという会社が13億5000万ドルで買収に名乗りを上げ、いったんは正式に決定したのですが、米国ショッピングデベロッパー最大手のサイモンプロパティーズが16億4000万ドルのオッファーを出して、こちらで最終決定となりました。
もうすでに書いたことなので詳細は省きますが、ミルズは無理な拡大戦略と、あの有名な巨大インドアモール型プロトタイプの陳腐化(いまはウェストフィールド的なライフスタイル型のほうが優勢)、会計ミスなどが重なって、業績を落としてきました。
サイモンの資本が入って一息といったところですが、ミルズ型モールの陳腐化にどう対処するのか、これからが本番といったところでしょう。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 5:02 PM | | トラックバック (0)
September 4, 2006
「ショッピングセンターデベロッパーの泥仕合」Vol.10,No.36
アメリカ流通eニュース
ロサンゼルスにはザ・グローブというオープンモールがある。ファーマーズマーケットという観光地の横にオープンした再開発型のショッピングセンターなのだが、いろいろな意味でなかなかユニークな存在である。ライフスタイルセンターの先駆けのような存在だし、このライフスタイルセンターをもっとも先鋭化しハイエンドにしたらこうなるというサンプルのようだし、そして再開発型としての成功例でもある。
開発したのはカルーソー・アフィリエイトというSCデベロッパー業界ではほとんど無名の企業である。リック・カルーソーというもともと弁護士だった人物が起こした会社だが、グローブの成功で一躍表舞台に飛び出たと言ってよいだろう。カルーソーは今や知る人ぞ知るという存在となっている。
さて、グローブの成功を背景として、この人物は同じタイプのSCを増やそうとしていて、ロス郊外のグレンデールですでに認可を受けて着手しているのだが、さらにアーケディアという町にも作ろうとし、近隣に存在するSCオーナーからの反撃を受け、市議会をも巻き込んでの建設認可をめぐって泥仕合となっている。
＜これ以降の内容に興味のある方は、アメリカ流通eニュース(有料)をご購読下さい。＞
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 3:15 PM | | トラックバック (0)
August 3, 2006
ショッピングセンター内フードコートの革新
きょう地元ロサンゼルスにあるセンチュリーシティのショッピングセンターに行く機会がありました。ウェストフィールドというオーストラリア資本のデベロッパーが数年前に買って、現在改装の真っ最中なのですが、フードコートのコンセプトに少々驚き、思わずアップしてしまいました。
私は仕事柄モールに行くチャンスは多いのですが、ここまで斬新なフードコートはまだ他に存在しないと思います。
- きわめてコンテンポラリーなデザイン、ここまで凝ったデザインコンセプトで作られたフードコートは珍しい。
- 食事を取るテーブルのおよそ半分はパティオ。雨が降ったら終わりだが、もともとオープンモールだし、割り切っているものと思うが、それでもその割り切りに驚いた。
- フラットパネルの多用。テナントの中には、メニュー表示にフラットパネルを使っているテナントも。これは今後の主流になってゆくものと思う。
- サーバーが注文を取るタイプのスシバーが、壁面ではなくて内側に存在。スシを売る店はいまや珍しくないが、壁面ではなくて内側に、しかもサーバーが注文をとる形式は実に斬新。
★すべてフラットパネルで商品を紹介中。中央の写真のテナントではメニューボードにフラットパネルが使われ、商品が代わる代わる映し出されていた。
★黒く見えるのがスシカウンター。サーバーが注文をとりに来る。
★席数のおそらく半分以上はパティオ。
周囲はビジネス街で、ちょうどランチタイムに行ったのですが、ビジネスパーソンでごった返していました。
私は思わず日本食を食べてしまいました。価格は8ドル台と、アメリカのランチとしては高めでしたが、味はまずまず。モール内の日本食はアメリカ人向けにアレンジしてあって、まずい場合が多いのですが、なかなかの品質でした。
理由はいろいろありますが、基本的にアングロサクソンは食にこだわらない文化を持っています。ロサンゼルスやニューヨークのアッパーエリアは例外であり、そういうエリアのモールですから特別ではあるのですが、こういうフードコートが登場してきたということは、特筆していいと私は思います。
アメリカ人の食文化も、少しずつではありますが、こだわり型へと変化しつつあるということなんでしょう。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 5:04 PM | | コメント (0) | トラックバック (0)
May 1, 2006
「存亡の危機にあるミルズ、その真相は？」Vol.10,No.18
アメリカ流通eニュース
ミルズという大型ショッピングモールをご存知の方も多いことと思う。買い物とエンターテイメントをミックする'ショッパテイメント'というコンセプトをモールに持ち込んだパイオニアだ。この企業が今存亡の危機にある。その経緯についてまとめておこう。
＜これ以降の内容に興味のある方は、アメリカ流通eニュース(有料)をご購読下さい。＞
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 7:38 PM | | トラックバック (0)
March 6, 2006
「ショッピングセンターデベロッパーがデパートメントストアから店舗を買う理由」Vol.10,No.10
アメリカ流通eニュース
ショッピングセンターデベロッパーが、デパートメントストア(Dpt)から店舗を獲得するという取引が成立した。デベロッパーはウェストフィールドという、オーストラリア資本のグローバル企業、そして相手はフェデレイテッドである。
このディール、今後のモールの行き方を示唆していて興味深いのである。
＜これ以降の内容に興味のある方は、アメリカ流通eニュース(有料)をご購読下さい。＞
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 2:26 PM | | トラックバック (0)
February 20, 2006
ウェストフィールドがフェデレイテッドから１５店舗を獲得
ウェストフィールドというのは世界最大手のモールデベロッパーです。
この企業が、フェデレイテッドから１５店舗を獲得するそうです。
なぜモールデベロッパーが店舗を買うのか？
壊して、新しく作り直すためです。
どう作り直すか？
オープンスペースを作るためです。
つまり、全天候型のエンクローズドモールの一部を壊して、オープンとして、いま流行のライフスタイルセンター形式を取り入れたいわけです。
ウェストフィールドは所有するモールの多くを、この形式に変えつつあります。
ライフスタイルセンターは、日本でちょっと騒がれすぎているなと思い、昨年チェーンストアエイジ誌(2005/9/15、米国SC新トレンド'ライフスタイルセンター'を解剖)で、わざわざ水を差す記事を書きました(笑)
端的に言うと、ライフスタイルセンターは立地と消費者を選ぶタイプであるため、大量に作ることは不可能な、いわばニッチ型です。
従来型を凌駕することはないでしょう。
ただウェストフィールドのような、ミックス型は増えるかもしれないなあ・・・。
ちなみにウェストフィールドはオーストラリア資本。
こんなところにも、グローバル資本が存在するんです。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 5:57 AM | | トラックバック (0)
February 16, 2006
ミルズ売却？
大手ショッピングセンターデベロッパーでＲＥＩＴのミルズが売却を検討しているというニュースを、ＷＳＪ誌が報じました；検討している内容は、全資産の売却、またはモールの切り売りの２つのどちらかとのこと。
これは驚きのニュースです。
ミルズと言えば、ショッパテイメント型の、ユニークなオフプライスモールで有名です。
この地、ロサンゼルスにはオンタリオミルズがあります〜このタイプにはすべて地名の後に'ミルズ'という名称がつくので、知っている方も多いでしょう。
全米に全部で２２ヶ所、所有しているようです。
一方普通のモールも１８ヶ所持っています。
実はこの１年くらいこの企業は決算報告のミスのトラブルが相次ぎ、株主を代表した団体訴訟が起こったり、証券取引所による調査が入ったりと、コーポレートガバナンスに疑問が持たれてきました。
株価もこの１年くらいに４０％近く落ち込んでいます。
ただ赤字になったわけでもなく、株価はまだ４０ドル台をつけていますし、売却してしまうほど悪いとは思えない。
ここで売却を考えてしまうところに私は驚いているわけです。
いかにもアメリカ的ダイナミズムというか・・・。
ちなみに普通のモール１８箇所のほうが、ミルズ２２箇所よりも価値が高いのだそうです。
理由は、ミルズはユニークすぎて、買収対象として逆に魅力がないからだそうで。
なるほど、言われてみればそうだろうなあ・・・。
投稿者: 鈴木敏仁 日時: 6:36 AM | | コメント (0) | トラックバック (0)
